Resumen De La Suspensión De Desalojos Debido A COVID-19
El 23 de Marzo el Alcalde Garcetti prohibió el desalojo a inquilinos que no pueden pagar su renta debido a circunstancias relacionadas con la pandemia del COVID-19. El 30 de Marzo, el alcalde detuvo los aumentos de alquiler en unidades ocupadas. Comenzando el 31 de Marzo, se expande la protección a inquilinos durante emergencias locales debido a la pandemia del COVID-19.
Juntas, estas acciones están diseñadas para evitar el desplazamiento innecesario de viviendas y evitar que las personas alojadas caigan en la calle.
Resumen de las protecciones vigentes para inquilinos residenciales.
Ningún propietario puede desalojar a un inquilino residencial por falta de pago del alquiler si el inquilino no puede pagar debido a circunstancias relacionadas con el COVID-19, como:
Pérdida de ingresos debido al cierre del lugar de trabajo o reducción de horas debido a COVID-19.
Pérdida de ingresos o aumento de los gastos de cuidado de niños debido al cierre de escuelas.
Gastos de atención médica derivados de la infección por COVID-19 del inquilino o un miembro del hogar del inquilino que está enfermo con COVID-19.
Gastos razonables derivados de medidas de emergencia ordenadas por el gobierno.
“Los inquilinos aún están obligados a pagar el alquiler legalmente”.
Sin embargo, durante el período de emergencia, los inquilinos no pueden ser desalojados por no pagar el alquiler debido a los impactos financieros relacionados con COVID-19.
Los inquilinos tendrán hasta 12 meses después del vencimiento de la emergencia local para reembolsar cualquier renta atrasada.
El 30 de marzo de 2020, el Ayuntamiento amplió el período de reembolso de 6 a 12 meses.
Ningún propietario debe ejercer un desalojo “Sin Culpa” durante el período de emergencia local.
Los desalojos “Sin Culpa” son los desalojos que no son causados por culpa del inquilino.
Los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos debido a la presencia de ocupantes no autorizados, mascotas o molestias relacionadas con COVID-19.
Los propietarios no pueden cobrar intereses o recargos por falta de pago debido a COVID-19.
Los propietarios deben notificar por escrito las protecciones de desalojo a los inquilinos dentro de los 30 días posteriores al 31 de marzo de 2020.
¿Cómo implementará la ciudad la moratoria de desalojo residencial?
Los inquilinos que enfrenten orden de desalojo tienen una defensa afirmativa si el desalojo propuesto es por falta de pago del alquiler, y si la incapacidad de pagar el alquiler es resultado de circunstancias relacionadas con la emergencia COVID-19.
Los inquilinos o sus abogados pueden usar la existencia de esta moratoria como defensa en una Acción de Retención ilegal. Los inquilinos y sus abogados pueden argumentar que son inquilinos afectados y presentar documentación que compruebe que han perdido ingresos sustanciales al propietario.
Los ejemplos de documentación pueden incluir, entre otros, una carta del empleador citando COVID-19 como motivo de reducción de horas de trabajo o terminación, talones de cheques de pago del empleador, extractos bancarios o notificaciones del distrito escolar. Bajo la Orden de Emergencia del Gobernador, los inquilinos deben proporcionar esta notificación a su arrendador dentro de los 7 días de la fecha de vencimiento del alquiler.
El Departamento de Desarrollo Comunitario + Vivienda de Los Ángeles (HCIDLA) recibirá las quejas de los inquilinos e informará a los propietarios e inquilinos sobre los requisitos de las protecciones de desalojo. HCIDLA llevará a cabo una investigación similar al proceso existente para enforzar las protecciones de los inquilinos bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas (RSO) de la Ciudad.
Se pueden presentar quejas de desalojo:
Electrónicamente: hcidla.lacity.org/File-a-Complaint
Línea telefónica directa al (866) 557-7368.
Las quejas serán asignadas a un investigador de vivienda, quien investigará el reclamo del inquilino y le informará al propietario y al inquilino sobre sus hallazgos.
Preguntas y Respuestas
¿A quiénes aplican las protecciones de desalojo?
Las protecciones de desalojo se aplican a todos los alquileres residenciales y comerciales en la ciudad de Los Ángeles, incluyendo apartamentos, dúplex, condominios y viviendas unifamiliares. La moratoria se aplica a todos los inquilinos, independientemente del estado de inmigración.
¿Aplican las protecciones de desalojo a todos los desalojos?
La orden de emergencia actual aplica a:
Los desalojos residenciales o comerciales relacionados con la falta de pago de renta cuando el inquilino no puede pagar como resultado de la pérdida de ingresos relacionados con el Coronavirus. Este aviso cubre solo los desalojos residenciales.
Todos los desalojos “Sin Culpa.” Los desalojos “Sin Culpa” son aquellos que no se basan en una supuesta falta del inquilino e incluyen los desalojos por ocupación del propietario o la instalación de un administrador.
Todos los desalojos por el retiro permanente de una propiedad en el mercado de viviendas de alquiler (desalojos “Ellis”).
Las tenencias no pueden ser terminadas bajo la Ley Ellis hasta 60 días después del vencimiento de la Orden de emergencia.
Los inquilinos tampoco pueden ser desalojados por tener inquilinos o mascotas adicionales como resultado de circunstancias relacionadas con COVID-19.
Las Protecciones de Desalojo aplican a los avisos de desalojo recibidos por falta de pago que se dieron después del 4 de marzo de 2020.
¿Significa esto que los inquilinos no tienen que pagar el alquiler?
Los inquilinos aún están legalmente obligados a pagar el alquiler. Sin embargo, durante el período de emergencia, los inquilinos no pueden ser desalojados por no pagar el alquiler debido a los impactos financieros relacionados con COVID-19. Los inquilinos tendrán hasta 12 meses después del vencimiento de la emergencia local para pagar cualquier renta atrasada. Los propietarios e inquilinos pueden acordar un arreglo de pago para esa renta atrasada.
¿Hay asistencia disponible para inquilinos que no pueden pagar el alquiler?
La Ciudad está revisando opciones para un programa de asistencia de alquiler. Por el momento no hay asistencia de alquiler disponible. Si hay asistencia de alquiler disponible, se publicará información sobre cómo solicitarla.
¿Dónde pueden obtener ayuda o información los inquilinos con respecto a un “Aviso para pagar el alquiler o Renunciar”?\
Las protecciones de desalojo brindan una Defensa Afirmativa a inquilinos que enfrentan desalojo como resultado de su incapacidad para pagar el alquiler debido a la pérdida de salarios como resultado de la pandemia de COVID-19. Los inquilinos deben buscar ayuda de proveedores de servicios legales para responder a cualquier acción de retención ilegal presentada por sus propietarios.
Cualquier inquilino de una propiedad residencial en la Ciudad de Los Ángeles que no pueda pagar el alquiler debe informar a su arrendador lo antes posible, antes de que venza el alquiler o dentro de los 7 días de la fecha de vencimiento del alquiler e intentar llegar a un acuerdo de pago.
Si un inquilino recibe un “Aviso para pagar el alquiler o renunciar” debe informarle al propietario que es un Inquilino afectado como resultado de COVID-19 antes que el aviso expire.
¿Qué es un desalojo “sin culpa”?
Un desalojo “Sin Culpa” es uno que no se basa en ninguna falta o acción del inquilino. Los ejemplos de desalojos “Sin Culpa” incluyen desalojos cuando el propietario o su familia tienen la intención de mudarse a la unidad o cuando el propietario desea retirar la unidad de alquiler del mercado. Estos desalojos no están permitidos durante la Declaración de Emergencia.
¿Qué es un desalojo “Por Culpa”?
Un desalojo “Por Culpa” del inquilino se basa a las acciones del inquilino en violación del contrato de arrendamiento o alquiler, como la falta de pago del alquiler, causar molestias, usar la unidad de alquiler para un propósito ilegal o el incumplimiento de una disposición del contrato de arrendamiento.
Los desalojos por falta de pago del alquiler no están permitidos a través de la Declaración de Emergencia si la incapacidad del inquilino de pagar el alquiler completo se debe a circunstancias relacionadas con COVID-19 como se describió anteriormente. Los desalojos tampoco están permitidos por tener ocupantes adicionales o mascotas como resultado de la emergencia COVID-19.
¿Qué debo hacer si no puedo pagar el alquiler y el propietario intenta desalojarme?
Si no puede pagar el alquiler completo debido a circunstancias relacionadas con la pandemia de COVID-19, esto es lo que debe hacer:
No salga de su casa.
Informe al arrendador lo antes posible que no puede pagar el alquiler completo debido a circunstancias relacionadas con COVID-19 e intente organizar otro plan de pago.
Es mejor alertar a su arrendador antes de la fecha del pago del alquiler.
Como mínimo, debe informar a su arrendador dentro de los 7 días de la fecha de vencimiento del alquiler.
Si pierde un pago de alquiler o no paga el alquiler completo cuando se vence, el propietario puede proporcionar un “Aviso para pagar el alquiler o Renunciar”.
Si recibe dicho aviso, es importante informarle al arrendador que la razón por la que no pudo pagar el alquiler completo es debido a circunstancias relacionadas con COVID-19 antes de la fecha de vencimiento, o la fecha límite indicada en el “Aviso para pagar el alquiler o Renunciar.”
¿Cuál es el proceso para presentar una queja de desalojo ante HCIDLA?
El inquilino debe comunicarse con HCIDLA al 1-866-557-7368 o por internet: hcidla.lacity.org/File-a-Complaint.
El inquilino debe presentar una copia del “Aviso para pagar el alquiler o Renunciar” y la documentación que compruebe que ha sido afectado financieramente por COVID-19, si es posible. Los ejemplos de documentación pueden incluir, entre otros, una carta de su empleador que cita el COVID-19 como una razón para reducir las horas de trabajo o la terminación, talones de cheques, extractos bancarios, nota de un médico, y notificaciones escolares.
Una vez que se presenta una queja, se asignará como un caso a un investigador de vivienda.
El investigador de vivienda investigará el reclamo y le informará al inquilino y al propietario si aplican las protecciones de desalojo.
En algunos casos, se puede usar una declaración jurada firmada para respaldar el reclamo del inquilino, que indica que el inquilino no puede pagar el alquiler debido a las circunstancias resultantes de la emergencia COVID-19.
¿Qué hará la investigación de HCIDLA con mi queja?
Si su reclamo es respaldado, el Investigador de Vivienda enviará una carta al propietario solicitando la cancelación de la “Notificación para pagar el alquiler o Renunciar.”
¿Cómo revisará HCIDLA las quejas de desalojo relacionadas con la respuesta de emergencia COVID-19?
Repaso inicial:
Verificación del recibo del inquilino de un “Aviso para pagar el alquiler o Renunciar”.
Revisión de una razón declarada para el desalojo.
Revisión de la documentación del inquilino relacionada con su pérdida de ingresos como resultado de:
Cierre del lugar de trabajo o reducción de horas o servicios debido a COVID-19.
Gastos de cuidado de niños o incapacidad para trabajar debido al cierre de escuelas.
Gastos de atención médica derivados de la infección por COVID-19 del inquilino o de un miembro del hogar del inquilino que está enfermo con COVID-19.
Gastos razonables derivados de medidas de emergencia ordenadas por el gobierno.
Reducción de ingresos del inquilino como resultado de la emergencia COVID-19.
Se informará a los inquilinos que deben notificar al arrendador que son inquilinos afectados como resultado de COVID-19 antes de que expire cualquier “Aviso de pago de alquiler o Renunciar.”
Determinación y comunicación al propietario
Si se ha emitido un “Aviso para pagar el alquiler o Renunciar” y se han proporcionado los documentos de respaldo, el Investigador de vivienda enviará una carta al arrendador solicitando la cancelación del “Aviso para pagar el alquiler o Renunciar.” La carta comunicará que la incapacidad del inquilino para pagar el alquiler se debe a circunstancias relacionadas con COVID-19, lo que le permite pagar el alquiler atrasado hasta 12 meses después del vencimiento de la emergencia local, o elaborar un acuerdo de pago alternativo con su arrendador.
Investigación posterior y comunicación al inquilino
HCIDLA proporcionará información completa al inquilino que se puede utilizar para apoyar la Defensa Afirmativa en una acción de retención ilegal. El inquilino también recibirá referencias legales, o puede ver una lista de asistencia legal gratuita o de bajo costo en hcidla.lacity.org/landlordtenant-legal-service-resources.
La moratoria del alcalde indica que los inquilinos aún deben pagar el alquiler.
Los inquilinos tienen hasta 12 meses después de la expiración de la emergencia local para pagar cualquier renta atrasada.
El inquilino y el propietario pueden elaborar mutuamente un acuerdo de pago o arreglos para el reembolso del alquiler.
¿Cuánto tiempo duran las protecciones de desalojo?
Las protecciones de desalojo estarán vigentes desde el 4 de marzo de 2020 hasta el vencimiento de la emergencia. Los desalojos de “Ellis” no se permiten durante 60 días después del final de la declaración de emergencia.
¿Qué sucede después de que finaliza la Declaración de Emergencia?
Bajo la orden del alcalde, los inquilinos tienen hasta 12 meses después de la expiración de la emergencia local para pagar cualquier renta atrasada. El inquilino y el propietario pueden elaborar mutuamente un acuerdo de pago o arreglos para el reembolso del alquiler. HCIDLA ayudará con los acuerdos de pago.
¿Existe asistencia financiera para propietarios que sufren pérdida de ingresos a causa de que los inquilinos no puedan pagar su renta?
Los propietarios pueden solicitar un préstamo por desastre relacionado con el daño económico de la crisis de Coronavirus a través de la Administración de Pequeñas Empresas: disasterloan.sba.gov/ela.
Sugerencia para Inquilinos y Propietarios
Para inquilinos:
Comuníquese con su arrendador acerca de su incapacidad para pagar si su ingreso se ve afectado por la emergencia COVID-19.
No ignore ningún aviso emitido por el propietario o el administrador de la propiedad.
Si presenta una queja ante HCID, asegúrese de cumplir con los requisitos y la documentación solicitada por HCID.
Todos los inquilinos siguen siendo legalmente responsables de cualquier alquiler.
Para propietarios y administradores de propiedades:
Colabore con sus inquilinos durante el período de Declaración de Emergencia.
Comuníquese con el inquilino sobre su capacidad de pago.
No ignore las protecciones de los inquilinos vigentes.
Gracias por ayudar a prevenir el desplazamiento de sus inquilinos
